Anasayfa
Entegre MIS Giriş | BUILDEST Giriş | English | العربية
Haberler
İçgüdü Ve Varsayımlarla Projeler Hayata Geçirilemezler / Hakan Eren - Mall Report - 02.2014

Vesram Gayrimenkul Yatırım ve Yönetim A.Ş. 2013 yılında Hakan Eren, Kemal Okumuş ve Selay İnce Keşişoğlu ortaklığı ile kuruldu. Kurucu ortak Hakan Eren bir AVM yatırım öncesi işleyen işleyen dinamikleri Türkiye ve uluslararası platformlarda değerlendirdi.

-Alışveriş merkezinin faaliyet göstereceği lokasyon ile ilgili kapsamlı fizibilite çalışmaları, genel stratejik planlamalar ve yöntemler nedir? Hedef kitleyi daha iyi tanımlayabilmek için yapılacak sosyoekonomik analizler; hangi kriterler baz alınarak yapılır?

Türk şirketlerinin aksine uluslararası yatırımcılar içgüdüleriyle yada varsayımlara dayanarak projeler ve yatırımlar yapmazlar. Bir AVM yatırımı yapacakları zaman, müşteri kitlesini ve satın alım güçlerini, bölgedeki tüm ciroları, rekabeti ve alacakları payı, hangi branştan kaç m2 kaç mağaza gerekeceğini, ziyaretçilerin tercih edecekleri marka karmasını, kaç ziyaretçi alacaklarını, kaç personel çalışacağını, buna göre kaç girişi çıkış olacağını, toplu taşıma ile nasıl entegre olunacağını, koridorların genişliğinin ne olması gerektiğine kadar tüm ama tüm tespitleri eksiksiz şekilde yapmış olurlar. Bu tespitleri kendileri de yapmazlar, iyimser ve yanıltıcı tahminler yerine uzmanlık alanı “araştırma” olan şirketlerden hizmet alırlar ve bilimsel gerçeklere ulaşırlar.

Bu kritik analizler uzman araştırma şirketleri tarafından yapılmadıysa ve tabi sonuçları parlak değilse finansman kuruluşları da kredi vermezler. Bu sayede yanlış yatırımlar pek sık görülmez. Bu hassas çalışmalar sonucunda mağazaların ciroları, sürdürülebilir kira ve aidat bedelleri, ziyaretçi sayıları ile projenin geleceğine ait tüm detaylar önceden belirlenmiş olur.

Araştırma şirketleri rakamsal gerçekleri belirlemekle kalmaz, bireysel davranışları, bölgenin sosyal tercihlerini ve beklentilerini de araştırarak, mimari tasarıma ışık tutarlar. Böylece, ödül almak amaçlı projeler yerine ziyaretçilerin tercih edeceği, onları mutlu eden projeler inşa edilir. Gelişmiş pazarlarda yatırımcılar egolarını yarıştırmazlar, projelerinin ticari ve mali sonuçlarıyla, finansal başarılarıyla gururlanırlar.

-Alışveriş merkezleri ile ilgili konum, ulaştırma ve kapsama alanlarının değerlendirilmesi; bunu yaparken göz önüne alınan kıstaslar, aynı bölgede faaliyet gösteren veya yakın zamanda faaliyete geçecek rakiplerle ilgili rekabet analiz dinamikleri nelerdir?

Her lokasyonun binlerce belirgin özelliği vardır. Bu özellikleri derinlemesine analiz etmeden tasarlanacak projelerin de binlerce sorunu olacaktır. Arsanın üzerine inşa edilecek proje ile birlikte o lokasyona binlerce özellik daha eklemiş oluruz. Bu eklenecek özellikler ziyaretçiler tarafından ya “şikayetler” yada “övgüler” olarak dillendirilecektir. “Orası çok soğuk, gitmeyelim”, “Otoparka girmek imkansız, boşver”, “Tepemize helikopter düşecek sonunda” gibi şikayetler yatırımlarınızın tehlikede olduğunu, daha iyisi yapıldığında ziyaretçileriniz ve kiracılarınızla vedalaşacağınızın sinyalleridir.

Mevcut ve potansiyel rekabet için de analizler yapılmalı, riskler ve tehlikeleri belirlendikten sonra önlemler alınmalıdır. Bu çalışma yatırımcılar açısından en zorudur ve yaşanıncaya kadar önem verilmez ve anlaşılamaz. Sizden birkaç yıl sonra, size yakın bir lokasyonda, “öldürücü” özellikleri olan bir proje yapılır ve açılırsa neler yaşanacağını öngörebilmek yatırımcılar için çok ama çok zordur. Zira onlara göre kendi projeleri en iyisidir, kim ne yaparsa yapsın onlara bir şey olmayacaktır.

Son birkaç yılda yatırımcılarımız rakip projelerin ziyaretçi çalacağını, kiracılar çalacağını, ciro çalacağını ve sonuçta bilançodan kar çalacağını öğrendiler. Keşke bunları yaşamadan öğrenebilsek, çok daha ucuza mal olurdu.

-Mimari projelerin, kiralama ve işletmeye yönelik olarak incelenmesi ve uygulamada oluşacak sorunları önceden tespit ederek gerekli düzenleme ve önerileri düzenlemek adına yapılan ya da yaratılan çalışma standartları nedir? 

Bu konuda da gelişmekte olan ülkelerden biriyiz. Hatalar yaparak, büyük maliyetlere katlanarak öğreniyoruz. Geleneksel olarak kendi mesleki sınırları içinde kalamayan bir milletiz. Herkes mimar, herkes doktor herkes işletmeci, böyle olunca disiplinler arası etkileşimler de verimsiz sonuçlar doğuruyor.

Bu konuda da yüzlerce kriter ve kontrol noktası olduğunu hatırlatmak ve eğer kuruşu kuruşuna işletme bütçeniz ve aidat hesabınız yoksa bu detaylar irdelenmemiştir diyebilirim. Ayrıca konunun sadece mimar ile işletme şirketi arasında çözüme ulaştırılamayacağına inanmaktayım. En doğru yorumları gerçek kullanıcılar verebilir, yani kiracılar ile ziyaretçiler. Proje ve tasarım aşamasından başlayarak tüm süreçte focus gruplarla çalışmalar yapılması gerektiğine inanıyorum.

 




Diğer İçerikler
Proje Yönetiminin Proje Üretim Sürecine Katkısı / Kemal Okumuş - Gayrimenkul Türkiye - Mart Nisan 2017
18. Uluslararası Proje Yönetim Kongresi - İnşaat Çalıştayı - İnşaat Projelerinin Yönetiminde Dijital Transformasyon ve İnsan Faktörü - Kemal Okumuş - Nisan 2017
EPY / İSG-Ç BÜLTEN012 "ŞANTİYELERDE SAHA TERTİP DÜZENİ VE GEÇİŞ YOLLARI"
EPY / İSG-Ç BÜLTEN011 "İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ YASAL MEVZUATI"
EPY / İSG-Ç BÜLTEN010 "YAPI SEKTÖRÜNDE İSKELE KULLANIMI"
EPY / İSG-Ç BÜLTEN009 "ACİL DURUM VE EYLEM PLANLARI"
EPY / İSG-Ç BÜLTEN008 "İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ HİZMETLERİ"
EPY / İSG-Ç BÜLTEN007 "İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ İŞARETLERİ"
EPY / İSG-Ç BÜLTEN006 "OFİSLERDE İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ"
EPY / İSG-Ç BÜLTEN005 "KAZI ÇALIŞMALARINDA İŞ GÜVENLİĞİ"
EPY / İSG-Ç BÜLTEN004 "KALDIRMA OPERASYONLARI"
EPY / İSG-Ç BÜLTEN003 "ÇEVRE YÖNETİM SİSTEMİ ISO 14001"
EPY / İSG-Ç BÜLTEN002 "ELEKTRİK ÇALIŞMALARI"
EPY / İSG-Ç BÜLTEN001 "YÜKSEKTE ÇALIŞMA"
Uygunsuzluk Avcıları: İş Güvenliği Uzmanları / Erdem Gezginci - Önlem Dergisi - 27 Mayıs 2016
İyi Proje Yönetimi Yatırımcısına Para ve Zaman Kazandırır / Nadir Hiçsönmez - Mechanic Dergisi - Nisan 2016
İnşaat Sektörü, Elektromekanik Projeler ve Birleşim Grup Hakkında Söyleşi / Melih Erakman - Birleşim Dergi - Nisan 2016
Proje Yönetiminin Toplam Pazardaki Payı Hala Düşük / Kemal Okumuş - Gayrimenkul Türkiye - Mart/Nisan 2016
Eva-Entegre-Ege Hukuk / Mipim 2014 / Network Breakfast
Entegre sponsorluğunda UPYE & ÖZÜM ORTAK SEMİNERİ ... Türkiye'de Gayrimenkul Sektörünün Dünü, Bugünü, Yarını - 01.2014
Kemal Okumuş, Entegre Proje Yönetim' in hedeflerini ve sektörün durumunu Mall Report'a anlattı. 08.2013
Mimarı tasarım; müşteri sayısı, ciro ve karlılığı etkiliyor. Burcu Yılmaz Üren - Mall Report - 06.2013
ENTEGRE Proje Yönetim 10 yaşında. 05.2013
Entegre - Eva - Gyoder / Mipim 2013 Networking Breakfast / 03.2013
Yeşil Binalar Zirvesi - 2013
Gyoder Zirvesi 2012
Gyoder Zirve - 2011
Perakende Günleri - 2010
Proje yönetimi inşaata yeni boyut katıyor.. Kemal Okumuş İle röportaj
RICS Diploma Seremonisi 19 Ağustos 2009 Pazartesi günü İstanbulda The Plaza Otelinde gerçekleşti.
Gyoder Zirve - 2009
© 2013 Entegre Proje Yönetim. Tüm Hakları Saklıdır.

E-5 Ankara Asfaltı Halk Sk. No:56 Sıddıklar Is Mrk. K.4 Kozyatağı-İstanbul/TÜRKİYE
Tel : +90 (216) 355 26 50 - Fax: +90 (216) 355 23 70

info@epy.com.tr