Daha Etkili Sonuçlar İçin Dönüşüm Nasıl Olmalı?

Her konuda olduğu gibi, dönüşüm de hayal kurmakta başlar. Öncelikli olarak, insanların kendi yaşadıkları yerleri planlaması ve gelecek ile ilgili hayal kurmak istemesi ve bunun için çaba göstermesi gerekir.

Google’a “Londra 2050” yazınca en az 40 milyon sonuç geliyor. Birinci konu başlığı İngiliz hükümetinin 2050 için hazırladığı “Londra altyapı planı” ile ilgili. “New York 2050” yazınca 80 milyon sonuç geliyor. Fakat “Istanbul 2050” yazınca, ise sadece 549 bin sonuç. Çıkan ilk başlık da: “2050’inci sokak nerede”

Kent demek insan demektir. Modern kent; insanların, ev, park, okul, yol, köprü, metro ve benzeri unsurları paylaşarak birlikte huzur içinde çalıştığı, okuduğu ve hayatını sürdürdüğü mekandır. Bu nedenle, yaşamımızı sağlıklı sürdürebilmemiz için, kentlerin de sağlıklı olması gerekir. Burada sağlıklı olmaktan kastım, öncelikle ihtiyaçları karşılayan ve oluşabilecek risklere ve sorunlara hazırlıklı ve dirençli olmak.

Hepimiz gerçekleri biliyoruz, ama onlarla tam olarak yüzleşmeden, göz ardı ettiğimiz ve ötelediğimiz için, verimli olup, hedeflediğimiz sonuçları alamıyoruz. Topraklarımızın büyük kısmının ciddi deprem riski altında. Bu riskin en etkin ifadesi deprem anında yıkılmasından kaygı duyulan yapılardır.

99 Gölcük ve Düzce depremlerinden sonra, deprem riski, daha ciddi olarak tartışılmaya başlanmıştır. Olası bir depremde eski ve güvensiz yapı stoku fazlalığının, çarpık ve düzensiz yapılaşmanın ne gibi sonuçlar doğurabileceğini hepimiz tahmin etmekteyiz.

Deprem mühendisliği’nin sürekli gelişmesine paralel olarak ülkeler, vatandaşlarını koruyan yönetmelikleri güncelleyerek yürürlüğe sokmakta. En son deprem yönetmeliği 2007 yılında yeniden güncellenmiştir. Mevcut yönetmelik 60 metreden yüksek yani yaklaşık 20 kat ve üzeri yapıları kapsamamaktadır. Yüksek yapıları da içerecek şekilde yenilenen yönetmelik ise, halen AFAD tarafından inceleme aşamasında. Bir an önce yeni yönetmelik yürürlüğe girmeli.

2012 yılında çıkan Kentsel Dönüşüm Yasası ile, ülkemizdeki yaklaşık 20 milyon konuttan “çürük” olarak tanımlanan, yaklaşık 7 milyonunun en kısa sürede sağlam ve güvenli binalara dönüştürülmesi hedeflenmekte. Rakamların büyüklüğünü anlamak için, 7 milyon konutun yapılabilmesi için arsa bedeli ve birçok maliyet hariç kabaca 500 milyar dolarlık bir kaynağa ihtiyacımız var.

Demek ki birinci çözülmesi gereken sorunumuz, Finansal KAYNAK.

Riskli alan ilan edilen uygulamalar ve bireysel uygulamalar maalesef birbirinden farklılık göstermekte. Mevcut bir binanın yıkılıp yerine daha fazla bağımsız bölümün bulunduğu bir binanın inşa edilmesine de “Kentsel Dönüşüm” denmektedir. Buna olsa olsa “Binasal Yenileme” denir. Şu anda, İstanbul’da ve diğer şehirlerimizdeki uygulama maalesef ağırlıklı olarak bu şekildedir. Kentsel Dönüşüm’ün asıl amacı insanlarımızın yeşil alanlarıyla ve donatı alanlarıyla daha yaşanabilir bir çevrede sağlam binalarda oturmalarını sağlayabilmekti. Şu an İstanbul ölçeğinde konuşacak olursak bunun ne kadar sağlanabildiği konusu da bir muamma. 

Bağdat Caddesinde olduğu gibi, binasal yenileme yapılan projelerin likiditeye kolay dönmesi geliştiricileri cezbeden en önemli neden.

Demek ki çözülmesi gereken ikinci sorunumuz: finansman sağlansa bile, bütünsel olmayan Bina Bazlı Yenilemeler

Yasal çerçeve; genellikle tüm ilgililere ve kentlilere sorulmadan, sektörün ilgili ve deneyimli paydaşlarıyla yeterince istişare edilmeden oluşturulmaktadır. Son örnek olarak, Yeni İmar Yönetmeliği, gelen tepkiler sonucunda, yürürlüğe girmesinden sadece 1 gün önce, 30 Eylül 2017 tarihinde birçok değişiklikle yeniden yayınlanmıştır. Toplumun bütününü ilgilendiren kentsel dönüşüm konusunda meslek odaları, sivil toplum örgütleri, üniversiteler, vb. süreçlere dahil edilmemektedir. Sorunları çözmek içinde bütünsel düşünmeden palyatif karar ve uygulamalar devam etmektedir.

İstanbul gibi sınırlarının belirlenmesi bile zor olan bir “kent”in dönüşümü, ülkenin genel fiziki planlamasından ayrı düşünülemez. Ülke nüfusunun %20’sinin tek bir metropoliten alanda toplanmasının bir planlama kararı sonucu gerçekleştiğini söylemek mümkün değil. Hepimiz İstanbul’un 1 bölü yüzbinlik planının akibetini biliyoruz.

Riskli ilan edilen bölge bazlı Kentsel dönüşüm uygulamalarında ise yeterli altyapı planlama ve yatırımları yapılmadan ve çevresine etkileri tam olarak incelenmeden yola çıkılması sonrasında yine ileride aynı Bina bazlı yenileme gibi yoğunluk, altyapı ve benzeri başka sorunlar doğabilecektir. Fikirtepe örneğinde olduğu gibi yeterli planlama yapılmadan yola çıkılması sonrasında emsal tartışmaları, maksimum yükseklik tartışmaları ortaya çıkmakta, müteahhitler ile vatandaşlar arasında çeşitli mağduriyetlere varan tartışmalar yaşanmaktadır. Halen Fikirtepe gibi riskli alan ilan edilmiş bölgelerle ilgili sorunlar devam etmektedir. Bölgede, yeterli altyapı henüz tamamlanmamıştır. Taşınanlar telefon bile almakta zorlanmaktadır, diğer konuları siz düşünün, doğal gaz ve su yetecek mi belli değil.

Üçüncü çözmemiz gereken sorunumuz: uzun vadeli, bütünsel ve katılımcı PLANLAMA EKSİKLİĞİ

İmar konuları ciddi oranda “rant” fırsatları yaratmaktadır. Bu durumu bütün paydaşların yararına yönetebilmenin yolu, kararların açık ve şeffaf bir şekilde oluşturulması, inceleme ve planlama çalışmalarının bir vakit kaybı olarak görülmemesidir.

Kentsel dönüşümün; bütünsel olarak ele alınması, tüm paydaşların görüş ve önerilerinin alınarak, çok iyi bir planlama sonrasında bir an önce çözülmesi gerekmektedir.

İleride daha büyük sorunlarla karşılaşmamak ve güven içinde yaşanacak sağlıklı alanlar sağlamak için; Kentsel Dönüşümün bina bazında, ada bazında değil, en azından ilçe veya il bazında yapılması gereklidir.

Kentsel dönüşüm sürecindeki problemleri nasıl çözebiliriz? Sektörde hem yatırımcıyı destekleyen hem de tüketiciyi koruyan etkili sonuçlara nasıl ulaşırız?

Öncelikle kabul edilmesi gereken konu, Kentsel dönüşüm, rantsal dönüşüm değildir. Oysa bugün Kentsel Dönüşüme milli piyango gibi bakılmakta, yapı yoğunluğunu arttıran ve ilave haklar sağlayan bir bilet olarak algılanmaktadır.

Bugün hak sahipleri, kendisinin ne aldığı ve bunu nasıl arttıracağı konusu önemini yitirmeli, bireysel çıkarlar değil, toplumsal çıkarları öne çıkaran çözümler üretilmelidir.

Peki elimizi kim tutacak da bizi yürütecek? Bir Üst Aklın yani, Devletin artık bu konuya el atmasının ve finansal yapısının desteklenmesinin vakti gelmiştir.  Serbest rekabette bu iş fazla serbest kalmıştır. Kentsel dönüşüm tek elden yürütülmelidir. Bir kurum, örneğin adı zaten konu ile uyumlu Şehircilik bakanlığı tabi ki il ve ilçe yönetimlerini kapsayacak şekilde; şehirleri tekrar tasarlamalı, kuralları koymalı, hak sahiplerinin haklarını adil bir sistemle toplamalı/dağıtmalı ve tüm sorun ve çözümlerin muhatabı bu kurum olmalıdır. Dönüşümü hızlandıracak yasal düzenleme ile donatılmalıdır.

Bu kurum planlamaları yaparken yoğunluklara ve yeşil alanlara da karar verebileceği gibi, olumsuz sosyal etkilerin de minimuma indirilebilmesi için gereken çalışmaları da yapabilmelidir. Bu şekilde yürüyen bir sistem kentsel dönüşümdeki algıyı da düzeltecektir. Özetlemek gerekirse;

• Bütünsel olarak hareket eden yetkin kadrolardan oluşan bir üst kurum kurulmalı ve bu kurum, belirli bir sürede, kentsel dönüşümün tamamlanmasından sorumlu olmalı
• İşleyiş kuralları şeffaf ve hesap verebilir olmalı
• Tüm paydaş ve uzmanlardan görüş alarak, uzun vadeli planlama yapılmalı ve bu planlar en az 10-20-50 senelik olmalı
• Kentlerin yeşil ve sosyal donatı alanları dünya standartlarına çıkarılmalı
• Bu kurum kendi imkanlarıyla binalarını yenileme olanağı bulamayan geniş kentli nüfusa ucuz kredi temini dâhil yeni araçlar getirmeli
• Depreme dayanıksız binalarda oturan tüm vatandaşlarımız için, bir an önce uzun vadede finanse edilecek düşük maliyetli olarak tasarlanacak, belki arazinin devlet tarafından ücretsiz verileceği, kısa sürede inşaa edilecek bölgeler oluşturulmalı ve riskli binalar acilen yıkılmalı
• Kentsel dönüşüm sonucu oluşabilecek bu “rant”ın, devlet ve müteahhit yararına değil bütün toplum yararına kullanılması sağlanmalı
• Her kentin fonksiyonları ve cazibeleri belirlenmeli. Örnegin; İstanbul'un bir Ticaret Turizm, Kültür ve Finans Merkezi olarak gelişmesi için planlamanın da bu doğrultuda oluşturulması ve imalat sanayiinin teşviklerle başka bölgelere taşınması için hızlandırılmış bir program uygulanabilir ve İstanbul gibi mega şehirlerin nüfusu azaltılarak, daha yaşanabilir yerleşimler haline getirilebilir.

Sonuç olarak belirtmek isterim ki, Bütünsel bir Kentsel Dönüşüm acilen yapılmalıdır. Aksi durumda Kentsel Dönüşüm daha çok kişinin canını yakacak ve daha çok zarar verecektir. Ve en önemlisi, herhangi olası bir depremde, hiçbir vatandaşımızı kaybetmeyeceğimiz yeni yaşam alanlarına ve binalara sahip olmamız gerekmektedir.

Kemal Okumuş, İnşaat Ekonomisi Zirvesi'17 Konuşması, 19.10.2017