Vesram Gayrimenkul Yatırım ve Yönetim A.Ş. 2013 yılında Hakan Eren, Kemal Okumuş ve Selay İnce Keşişoğlu ortaklığı ile kuruldu. Kurucu ortak Hakan Eren bir AVM yatırım öncesi işleyen işleyen dinamikleri Türkiye ve uluslararası platformlarda değerlendirdi.

-Alışveriş merkezinin faaliyet göstereceği lokasyon ile ilgili kapsamlı fizibilite çalışmaları, genel stratejik planlamalar ve yöntemler nedir? Hedef kitleyi daha iyi tanımlayabilmek için yapılacak sosyoekonomik analizler; hangi kriterler baz alınarak yapılır?

Türk şirketlerinin aksine uluslararası yatırımcılar içgüdüleriyle yada varsayımlara dayanarak projeler ve yatırımlar yapmazlar. Bir AVM yatırımı yapacakları zaman, müşteri kitlesini ve satın alım güçlerini, bölgedeki tüm ciroları, rekabeti ve alacakları payı, hangi branştan kaç m2 kaç mağaza gerekeceğini, ziyaretçilerin tercih edecekleri marka karmasını, kaç ziyaretçi alacaklarını, kaç personel çalışacağını, buna göre kaç girişi çıkış olacağını, toplu taşıma ile nasıl entegre olunacağını, koridorların genişliğinin ne olması gerektiğine kadar tüm ama tüm tespitleri eksiksiz şekilde yapmış olurlar. Bu tespitleri kendileri de yapmazlar, iyimser ve yanıltıcı tahminler yerine uzmanlık alanı “araştırma” olan şirketlerden hizmet alırlar ve bilimsel gerçeklere ulaşırlar.

Bu kritik analizler uzman araştırma şirketleri tarafından yapılmadıysa ve tabi sonuçları parlak değilse finansman kuruluşları da kredi vermezler. Bu sayede yanlış yatırımlar pek sık görülmez. Bu hassas çalışmalar sonucunda mağazaların ciroları, sürdürülebilir kira ve aidat bedelleri, ziyaretçi sayıları ile projenin geleceğine ait tüm detaylar önceden belirlenmiş olur.

Araştırma şirketleri rakamsal gerçekleri belirlemekle kalmaz, bireysel davranışları, bölgenin sosyal tercihlerini ve beklentilerini de araştırarak, mimari tasarıma ışık tutarlar. Böylece, ödül almak amaçlı projeler yerine ziyaretçilerin tercih edeceği, onları mutlu eden projeler inşa edilir. Gelişmiş pazarlarda yatırımcılar egolarını yarıştırmazlar, projelerinin ticari ve mali sonuçlarıyla, finansal başarılarıyla gururlanırlar.

-Alışveriş merkezleri ile ilgili konum, ulaştırma ve kapsama alanlarının değerlendirilmesi; bunu yaparken göz önüne alınan kıstaslar, aynı bölgede faaliyet gösteren veya yakın zamanda faaliyete geçecek rakiplerle ilgili rekabet analiz dinamikleri nelerdir?

Her lokasyonun binlerce belirgin özelliği vardır. Bu özellikleri derinlemesine analiz etmeden tasarlanacak projelerin de binlerce sorunu olacaktır. Arsanın üzerine inşa edilecek proje ile birlikte o lokasyona binlerce özellik daha eklemiş oluruz. Bu eklenecek özellikler ziyaretçiler tarafından ya “şikayetler” yada “övgüler” olarak dillendirilecektir. “Orası çok soğuk, gitmeyelim”, “Otoparka girmek imkansız, boşver”, “Tepemize helikopter düşecek sonunda” gibi şikayetler yatırımlarınızın tehlikede olduğunu, daha iyisi yapıldığında ziyaretçileriniz ve kiracılarınızla vedalaşacağınızın sinyalleridir.

Mevcut ve potansiyel rekabet için de analizler yapılmalı, riskler ve tehlikeleri belirlendikten sonra önlemler alınmalıdır. Bu çalışma yatırımcılar açısından en zorudur ve yaşanıncaya kadar önem verilmez ve anlaşılamaz. Sizden birkaç yıl sonra, size yakın bir lokasyonda, “öldürücü” özellikleri olan bir proje yapılır ve açılırsa neler yaşanacağını öngörebilmek yatırımcılar için çok ama çok zordur. Zira onlara göre kendi projeleri en iyisidir, kim ne yaparsa yapsın onlara bir şey olmayacaktır.

Son birkaç yılda yatırımcılarımız rakip projelerin ziyaretçi çalacağını, kiracılar çalacağını, ciro çalacağını ve sonuçta bilançodan kar çalacağını öğrendiler. Keşke bunları yaşamadan öğrenebilsek, çok daha ucuza mal olurdu.

-Mimari projelerin, kiralama ve işletmeye yönelik olarak incelenmesi ve uygulamada oluşacak sorunları önceden tespit ederek gerekli düzenleme ve önerileri düzenlemek adına yapılan ya da yaratılan çalışma standartları nedir? 

Bu konuda da gelişmekte olan ülkelerden biriyiz. Hatalar yaparak, büyük maliyetlere katlanarak öğreniyoruz. Geleneksel olarak kendi mesleki sınırları içinde kalamayan bir milletiz. Herkes mimar, herkes doktor herkes işletmeci, böyle olunca disiplinler arası etkileşimler de verimsiz sonuçlar doğuruyor.

Bu konuda da yüzlerce kriter ve kontrol noktası olduğunu hatırlatmak ve eğer kuruşu kuruşuna işletme bütçeniz ve aidat hesabınız yoksa bu detaylar irdelenmemiştir diyebilirim. Ayrıca konunun sadece mimar ile işletme şirketi arasında çözüme ulaştırılamayacağına inanmaktayım. En doğru yorumları gerçek kullanıcılar verebilir, yani kiracılar ile ziyaretçiler. Proje ve tasarım aşamasından başlayarak tüm süreçte focus gruplarla çalışmalar yapılması gerektiğine inanıyorum.