• Otel projelerinde sunduğunuz danışmanlık hizmetleriniz hakkında bilgi alabilir miyiz?

Otel inşaat yatırımları kapsamında, İnşaat Yönetimi, Tasarım Yönetimi, Maliyet Yönetimi, Proje Yönetimi, Teknik Değerlendirme, ve Kredi İzleme Hizmetleri Yeşil Bina Danışmanlığı  hizmetleri vermekteyiz.

• Otel projelerine genel olarak projenin hangi aşamasında dahil oluyorsunuz?

ENTEGRE olarak, yerli ve yabancı firmaların otel yatırım projelerinde görev aldık. Bunlar arasında, W Hotel, Four Seasons, Kempinski, Dedeman, Hilton, Nikki Beach, Peninsula gibi gruplara hizmetler verdik ve devam ediyoruz. Otel projelerinde, Türkiye’deki yatırımcılar genellikle arsayı temin ettikten sonra ve konsepte karar verdikten sonra Proje Yönetim firmalarına başvuruyor. Otel projeleri yatırımlarında ve diğer yatırımlar özelinde de, danışmanın projenin ilk aşamasında başlayarak dahil olması gerekir.

Biz ENTEGRE Proje Yönetim olarak; yatırımcının karar aşamasında, teknik değerlendirme, yaklaşık maliyet hesabı ve taslak bütçe çalışması, Tasarım İnceleme vb. hizmetleri vererek, yatırımcının daha sağlıklı karar almasına destek oluyoruz. Yatırım kararı akabinde proje tasarım ve uygulama safhasından kesin kabul safhasına kadar yatırımcının teknik bir uzantısı olarak hizmet veriyoruz.

• Danışmanlık firması ile çalışmanın otel projelerine ve yatırımcıya katkıları nelerdir?

Yatırımcının karar verme sürecinde ve yapacağı yatırımların değerlendirilmesi konusunda bir danışmanlık firması ile birlikte çalışması oldukça önemlidir.

Proje yöneticisi; işin yatırımcının istediği bütçede, sürede, kabul edilebilir bir kalitede teslim edilmesini sağlayan, buna karşı da sorumluluk alan uzman bir ekiptir. Proje yönetiminin temel fonksiyonlarından biri, işin teknik kalitesinin hesap verilebilir olmasıdır. 

Özellikle birçok spesifik kalemi olan otel yatırımlarında ve projelerinde, tecrübeli bir firmadan destek alınması ciddi bir katma değer sağlayacaktır.

Yatırım sürecindeki ve operasyonel giderlerdeki tasarruflar göz önünde bulundurulursa, tahmini olarak danışmanlık hizmeti alan projelerin bütçelerinden en az yüzde 10 bir tasarruf sağlandığı belirtilmektedir, bu bizim tecrübelerimizle de sabittir.

• Yerli ve yabancı projeleri göz önüne aldığımızda, ağırlıklı hangi tür projelerden talep alıyorsunuz?

Genellikle yabancı yatırımcılar ve uluslararası otel zincirleri bu tarz danışmanlıkları daha yoğun tercih etmektedirler. Bu dönemde, yerli yatırımcıların yatırımları ağırlıklı olduğu için onlar genelde saha süpervizyonu, maliyet kontrolü ve imalat takibi konularında destek almaktadır.

• Otel yatırımlarında yerli ve yabancı yatırımcıların proje işleyişi için aldıkları kararlar açısından farklılık oluyor mu? Oluyorsa, nelerdir?

Evet bazı noktalarda farklılıklar olmaktadır. Yerli yatırımcıların özellikle de münferit bir otel yatırımı yapıyorlar ise herhangi bir tasarım ve inşaat kılavuzları, tasarım kriterleri vb. olmamaktadır. Bu da tasarım ve hatta inşaat döneminde malzeme ve tasarım değişiklikleri vb. konularda birçok değişiklik yapılmasına ve proje kalitesinin düşmesine sebebiyet verebilmektedir.

• Yatırım kararı almış ve alacak otel yatırımcılarına tavsiyeleriniz nelerdir?

Yatırımcı, proje yönetimi firması kanalıyla, ana yüklenicinin görevini azaltır. Hafriyat, iksa, betonarme, ince işler, elektromekanik, özel sistemler, v.b. gibi inşaatın bütün aşamalarını, işi paketlere bölerek, proje yönetim firmasına yaptırır. Böylece hem riski dağıtmış, hem de yatırım maliyetini düşürmüş olur. Bu kapsamda yatırımcı, yatırım kararı almadan önce, ya da yatırım kararını almasının akabinde muhakkak bir danışmanlık firması ile çalışmalıdır.

• Diğer ülkelerle kıyasladığımızda Türkiye’de danışmanlık hizmeti alma konusuna yaklaşım nasıl?

Proje yönetimi ve danışmanlık süreci, yatırımcı kuruluşların istek ve beklentilerine göre gelişiyor. Yatırım danışmanlık hizmetleri yerli yatırımcılara kıyasla daha çok yabancı yatırımcılar ve kurumsallaşmış firmalar tarafından talep ediliyor. Fakat ülkemizde de danışmanlık hizmetlerinin yatırımcıya sağladığı avantajların farkına varıldıkça, bu bilinç artıyor. Türkiye’deki inşaat yatırımlarında danışmanlık bedeli, yatırım bedelinin yaklaşık %1-%3’ü dolaylarında seyrediyor. Bu oran, projeye dair geri dönüşü olmayan hatalar ve bunların getirdikleri düşünüldüğünde; oldukça düşük bir oran olarak karşımıza çıkıyor.

• Yatırımlarda danışmanlık hizmetleri yasal bir zorunluluk haline getirilmeli midir? Bu yönde çalışmalar var mı?

Hizmet kapsamımız gözüyle bakarsak eğer, yasal zorunluluktan ziyade; proje yönetimin mevzuatı dahi, Almanya haricinde dünyada da yoktur. Proje yönetimi bilinci, ülkemizde gelişme sürecindedir. Her işin temeli uzmanlığa dayanıyor. Bu uzmanlığa ulaşmak da zaman ve tecrübe ile oluyor. Yurtdışında bu işin daha yaygın olmasının sebebi, yatırımcıların uzman firmalarla çalışarak risklerini dağıtmak istemesidir.

Danışman zorunluğu konusunda, içinde bulunduğumuz dönemde özellikle Gayrimenkul Sektörü’nde bu tarz gelişmeler var.

Ülkemizde, en az 20 yıllık bir süreçten beri, Yapı Denetimi zorunlu olmasına rağmen, bu firmalar esas olarak binanın strüktürel sisteminin güvenliği ve kalitesinden sorumludur. Birde kullanılan malzemelerin TSE Kalite belgelerini kontrol etmektedir. Fakat bu tam olarak yeterli olmamasına rağmen, proje yönetimi ve/veya Danışmanlık Yatırımcılar tarafından bir yük olarak görülmekte ve imtina edilmektedir. 

Bu konunun ülkemizde gelişmesi için, Proje Yönetim firmaların güçlenmesi, tecrübeli ve uzman kadrolarla çalışması, modern sistem ve prosedürleri geliştirmiş olması ve Yatırımcının tasarım, kalite ve süre risklerini taşıyabilecek ve mali risklerini yönetebilecek kapasitede olması gerekmektedir.
 

Nilay Canbay Öztürk, Turizm ve Yatırım Dergisi, Temmuz 2019